Как продать кафе: аренда, лицензия, команда и цена сделки

Кафе в Москве и области оценивают в 10–16 месяцев чистой прибыли собственника, это ориентир protasovbroker.ru для общепита. При 440 тыс. ₽ в месяц, подтверждённых банковскими выписками, расчётная стоимость кафе укладывается в 4,4–7,04 млн ₽ (условный пример). Где внутри вилки окажется цена сделки, решают прежде всего договор аренды и судьба алкогольной лицензии. Следом покупатель проверит, совпадает ли касса с выписками.

Собственнику, который решил продавать кафе или только прикидывает сроки, эта вилка нужна до первого разговора с покупателем. Верхнюю границу получает кафе с понятной арендой на годы вперёд и командой, готовой остаться после смены хозяина.

Форма сделки определяет судьбу аренды и лицензии

Кафе продают двумя путями. Первый: продажа доли или 100% долей ООО, которое ведёт кафе.

Сделку с долей удостоверяет нотариус (п. 11 ст. 21 закона № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ред. от 04.08.2026), а договоры и лицензии оформлены на саму компанию; какие из них потребуют изменений после смены участников, проверяет юрист по сделкам. Второй путь: продажа имущества (оборудования, мебели, остатков продуктов) вместе с переуступкой аренды. Так обычно продают кафе, оформленное на ИП, и покупатель заходит в точку своим юрлицом.

ООО покупатель изучает глубже, потому что налоговые долги и обязательства перед персоналом переходят вместе с компанией. Имущество проверить проще, зато покупателю нужно договориться с арендодателем и оформить разрешения на себя. Форму выбирают с юристом по сделкам до подготовки описания кафе: от неё зависит список документов для показа. Общий порядок разобран в пошаговом плане продажи бизнеса.

Ориентир цены кафе считают по окупаемости

Покупатель делит запрашиваемую цену на чистую прибыль собственника в месяц и смотрит, за сколько месяцев вернёт деньги. Для общепита ориентир protasovbroker.ru составляет 10–16 месяцев. Вилка широкая, потому что кафе с одинаковыми выписками продаются по-разному: у одного аренда на семь лет и шеф с договором, у другого договор аренды кончается весной.

Условный пример: кафе на 45 посадочных мест у метро в спальном районе, выручка по кассе и эквайрингу 2,4 млн ₽ в месяц.

Разница между краями вилки здесь 2,64 млн ₽. Её распределяют задолго до торга: каждый документ, который покупатель получит без вопросов, сдвигает цену вверх. Как устроена оценка для продажи в целом, описано в статье о том, как посчитать стоимость бизнеса перед выходом на рынок.

Чистая прибыль собственника кафе по документам

В расчёт идёт то, что остаётся собственнику после закупок, зарплаты с взносами, аренды и налогов. Если собственник сам стоит на кассе или управляет залом, покупатель вычтет зарплату человека, который будет делать это вместо него. Поэтому в примере из 550 тыс. ₽ в расчёт попадают 440 тыс. ₽.

Что сдвигает цену кафе внутри вилки

К 16 месяцам цену двигает длинный договор аренды с правом продления. Ещё ближе к верхней границе кафе, где управляющий ведёт зал без хозяина, а оборудование в собственности. К 10 месяцам тянет аренда, которая кончается через год. Туда же ведут кассовые отчёты, расходящиеся с банком, особенно если выручка падала последние три-четыре месяца.

Сколько стоит кафе при продаже

Стоимость кафе при продаже считают по окупаемости: чистую прибыль собственника в месяц, подтверждённую выписками, умножают на 10–16 месяцев (ориентир protasovbroker.ru для общепита). Кафе с чистой прибылью собственника 440 тыс. ₽ в месяц попадает в вилку 4,4–7,04 млн ₽. Ближе к верхней границе цену сделки сдвигают долгий договор аренды, своё оборудование и управляющий, который справляется без хозяина. Это расчёт, обещанием цены он не служит.

Предварительную вилку для своего кафе можно получить через расчёт ориентира стоимости на главной protasovbroker.ru.

Договор аренды покупатель кафе открывает первым

Для покупателя кафе аренда весит больше оборудования. Плиту можно купить за неделю, точку с потоком у метро второй раз не найти. Покупатель посмотрит, сколько лет осталось по договору, есть ли право на продление, как меняется ставка и что сказано о передаче прав другому лицу.

При продаже ООО договор остаётся на компании; юристу стоит проверить, нет ли в нём условий, которые срабатывают при смене владельца. При продаже имущества арендатором станет юрлицо покупателя. Тогда до выхода на рынок нужен письменный ответ арендодателя, готов ли он заключить договор с новым арендатором или согласовать переуступку.

Как продать кафе с арендованным помещением

Кафе с арендованным помещением продают вместе с правом аренды: при продаже ООО договор остаётся у компании, при продаже имущества арендодатель заключает договор с покупателем или согласует переуступку. До выхода на рынок запросите у арендодателя письменное подтверждение, что он готов продолжить аренду с новым владельцем. Без такого письма покупатель заложит в цену риск переезда и потери гостей.

Алкогольная лицензия зависит от того, что продаётся

По статье 18 закона № 171-ФЗ (ред. от 04.07.2026) лицензию на розничную продажу алкоголя при оказании услуг общественного питания выдают отдельно от лицензии на обычную розничную продажу. Право по ней получает организация, и действует оно в месте, указанном в лицензии.

Что станет с лицензией в вашей сделке, выясняют до задатка. Если продаётся ООО-лицензиат, уточните у юриста по сделкам, какие сведения в лицензии придётся менять после смены участников и нужно ли переоформление. Если продаётся имущество, запросите у юриста порядок получения лицензии для юрлица покупателя, а актуальные сроки узнайте в лицензирующем органе. Покупатель заложит в торг каждый месяц, когда бар может работать без алкоголя, поэтому ответ лучше иметь письменно.

Кассу и закупки кафе сверяют с выписками

Покупатель кафе сравнит кассовые отчёты с поступлениями эквайринга на расчётный счёт и сопоставит закупки по накладным с продажами. Отдельно он спросит, сколько приходит наличными. Если по кассе за месяц прошло 2,4 млн ₽, а закупки выглядят как у заведения вдвое меньше, вопрос возникнет на первой встрече.

Сверку за 12 месяцев собирает бухгалтер: ваш штатный или бухгалтер команды, с которой мы работаем. Брокер говорит, какие выгрузки нужны и в каком виде их показать, но учёт сам не ведёт и не восстанавливает. Наличные мимо кассы в расчёт цены не попадут.

Что проверяет покупатель кафе

Покупатель кафе проверяет пять групп документов. Это договор аренды с ответом арендодателя о продлении, алкогольная лицензия и её связь с формой сделки, кассовые отчёты вместе с банковскими выписками за 12 месяцев. Ещё две группы: договоры с шефом и управляющим, перечень оборудования с отметкой, что в собственности, а что в лизинге.

Шеф и управляющий остаются, если о продаже узнают вовремя

Кухня держится на шефе, зал на управляющем. Покупатель первым делом спрашивает, останутся ли они, и при ответе «не знаю» торгуется так, будто кафе придётся перезапускать.

Пример из нашей практики: ресторан за 34 млн ₽, собственник которого боялся ухода шефа и управляющего. Показы проводили в нерабочие часы, команду известили в день подписания. По практике сделка заняла 53 дня; у другого заведения срок зависит от его документов и покупателя.

Для кафе поменьше рецепт тот же: техкарты блюд записаны и хранятся у компании, у шефа есть трудовой договор, поставщики знают управляющего лично. Переходный период, когда прежний собственник знакомит покупателя с шефом и поставщиками, фиксируют в договоре купли-продажи.

Оборудование и лизинг называют до показа

Перечень оборудования готовят списком: плиты, пароконвектомат, холодильники, кофемашина, кассы. Напротив каждой позиции стоит документ о собственности: договор с платёжкой, акт или накладная. Позиции в лизинге или под кредитом либо гасят из суммы сделки, либо переуступают покупателю с согласия лизингодателя или банка.

На карте ниже риски кафе разложены по вероятности и цене ошибки. Дороже всего обходятся короткая аренда без ответа арендодателя, неясная судьба лицензии и уход шефа: покупатель оценивает каждый из них в месяцы окупаемости. Расхождение кассы и выписок встречается чаще, но стоит меньше, если бухгалтер заранее объяснит разницу.

Закрытая продажа кафе бережёт гостей и персонал

Кафе узнают по фото зала и меню, поэтому объявление с интерьером выдаёт продажу за день. Описание для покупателя готовят без названия и адреса: формат, район, число мест, выручка, чистая прибыль собственника, запрашиваемая цена, срок аренды. Документы получает покупатель, который подписал соглашение о неразглашении (NDA) и показал, что деньги у него есть. На показ он приходит до открытия или как обычный гость.

Роль брокера в такой продаже разобрана в статье о том, что делает бизнес-брокер для продавца. У салона красоты риск утечки устроен иначе: мастера уходят вместе с клиентами.

Подготовка кафе к выходу на рынок занимает недели

Если документы на месте, подготовка кафе идёт параллельно с работой и обычно укладывается в несколько недель. Примерный план:

1. Неделя 1: выписки и кассовые отчёты за 12 месяцев, сверка от бухгалтера.
2. Неделя 1–2: письмо арендодателю о продлении и о работе с новым владельцем.
3. Неделя 2: решение с юристом о форме сделки и порядке действий с лицензией.
4. Неделя 2–3: перечень оборудования с документами, позиции в лизинге.
5. Неделя 3–4: трудовые договоры шефа и управляющего, техкарты, контакты поставщиков.
6. Неделя 4–6: описание кафе без названия и адреса, расчёт окупаемости по подтверждённым цифрам.

Непройденный пункт покупатель использует как довод для скидки, пройденный снимает тему с торга. Другие материалы о продаже заведений собраны в разделе блога об общепите.

Частые вопросы

Можно ли продать кафе без помещения в собственности

Кафе без собственного помещения продают постоянно, и покупатель оценивает его по договору аренды. Чем больше лет осталось по договору и чем яснее позиция арендодателя о новом владельце, тем ближе цена сделки к верхней границе вилки. Короткий договор без письменного ответа арендодателя покупатель переводит в скидку, потому что рискует переездом и потерей гостей.

Нужно ли сообщать поставщикам о продаже кафе

Поставщикам кафе о продаже сообщают после подписания договора, когда покупатель уже известен. В переходный период прежний собственник знакомит нового владельца с основными поставщиками и передаёт условия поставок; это условие удобно записать в договор купли-продажи. До подписания поставщики работают с кафе как обычно, и условия поставок не меняются из-за слухов о продаже.

Как удержать шефа до сделки

Шефа кафе удерживают порядком информирования и бумагами. До подписания о продаже знает узкий круг, показы проходят в нерабочие часы. У шефа есть трудовой договор, техкарты блюд записаны и принадлежат кафе. В день подписания команде объясняют, что меняется и что остаётся, и представляют нового владельца лично.

Вопрос покупателя кафе о сроке аренды

Покупатель кафе в аренде начнёт разговор с вопроса, сколько лет осталось по договору и согласен ли арендодатель работать с новым владельцем. Подготовленный продавец кладёт на стол договор вместе с письмом арендодателя, а к ним расчёт окупаемости по выпискам за 12 месяцев. После такого ответа разговор переходит к условиям передачи дел, а у покупателя остаётся меньше поводов просить скидку за риск переезда.